合同会社土屋不動産鑑定－愛知県豊田市

不動産鑑定士　土屋　暁
（つちや　さとる）

　合同会社土屋不動産鑑定のホームページを閲覧いただき、誠にありがとうございます。

　不動産鑑定士の土屋暁（つちやさとる）でございます。
　私は、30年前に日本経済の構造を考察していて、当時日本経済の根幹は、土地神話に基づく土地本位制であるという考え方を深掘りしたくて、不動産の専門家、不動産鑑定士になる決意をしました。

　不動産の経済価値に関する問題に直面しましたら、是非不動産鑑定士にご相談ください。
　解決策をご提案します。
　よろしくお願いいたします。

登録等

不動産鑑定業者　合同会社土屋不動産鑑定
愛知県知事（２）第４０７号
不動産鑑定士　土屋　暁　　第１０２５１号
日本不動産鑑定士協会連合会正会員
愛知県不動産鑑定士協会正会員
地価公示評価員
地価調査評価員
相続税評価員
固定資産税評価員

こんな時に不動産鑑定士がお役に立てます！

case１相続や贈与、売買や交換の際に

　相続税や贈与税の申告の際、不動産の適正な価格を示すために不動産鑑定評価が有効です。遺産分割・財産分与・売買や交換の際不動産価格の妥当性判断等、不動産鑑定士の評価やアドバイスがお役に立つでしょう。

case２家賃や地代の改定（値上げ・値下げ）交渉のときに

　土地や建物を賃貸借する場合の地代・家賃等の適正賃料を示す唯一の手段が鑑定評価です。新規の地代・家賃設定や既存契約の見直しにおける継続賃料のほか、立退料の算定も行います。

case３わが社が保有する不動産の時価はいくらなの？

　決算対策、減損会計、自社株評価、担保価値の把握、不動産売買の検討等、鑑定評価で不動産の「適正な時価」を把握することは、企業運営の円滑化につながります。

case４Ｍ＆Ａ・事業承継の際に

　持ち株会社の設立、会社分割等の組織再編、Ｍ＆Ａ、事業承継等、不動産の経済価値が各種意思決定に影響を与える場合には不動産鑑定評価書が力を発揮します。

case５不動産全般に関する相談相手として

　所有不動産の利活用判断や日々の不動産に関するちょっとした相談等、地域に精通した公平な第三者として、日頃から傍にいると安心していただける相談相手、それが不動産鑑定士です。

鑑定の流れ

step１事前相談

　電話やメールでお問い合わせください。
　依頼内容や対象の不動産を示していただくと円滑に進みます。

step２費用やスケジュールについてお示しします。

　見積書・依頼書兼承諾書・確認書をお示しいたします。

step３鑑定評価業務開始

・現地調査、役所調査、法務局調査、市場調査
・対象不動産の特定
・価格形成要因の分析
・鑑定評価額の決定

step４不動産鑑定評価書の交付と説明

step５費用精算

step６鑑定評価業務完了

step７アフターフォロー

不動産鑑定評価・簡易の価格等調査

　不動産鑑定士が行う不動産の価格・賃料に関する判断には、大きく二通りのものがございまして、それは、不動産鑑定評価・簡易の価格等調査です。

不動産鑑定評価

　不動産鑑定評価とは、不動産鑑定評価基準の手順をすべて厳格に適用したものでございます。
　裁判上・税務上の価格・賃料評価等には適当でしょう。

簡易の価格等調査

　簡易の価格等調査とは、不動産鑑定評価基準の手順を一部省略したものでございます。
　裁判までは行っていないが、交渉等に活用したい場合等には適当でしょう。
　なお、簡易の価格等調査では、「鑑定」「評価」という文言は使用禁止となっております。

実際上の運用

　基本的には、不動産鑑定評価を想定して、簡易の価格等調査をご希望でしたら、不動産鑑定評価基準のどの部分を省略できるかによって、不動産鑑定士への報酬額をご提示いたします。

不動産鑑定士への報酬額

不動産鑑定評価（参考例）

宅地又は建物
評価額1,000万円まで：
177,100円（税込）

建物及びその敷地
評価額500万円まで：
231,000円（税込）

　なお、不動産鑑定評価報酬は、類型ごと（難易度）、評価額ごと（高額度）に応じて高位になっていきます。

簡易の価格等調査

　不動産鑑定評価報酬を基準に、省略可能な作業量を勘案して報酬額をご提示いたします。

権利関係の調査等

　税込22,000円～で、作業量を勘案して報酬額をご提示いたします。

法務局資料取得費

　証明能力のある公式の資料は、法務局で直接ご取得ください。
　弊社では、証明能力はないのですが、参考としてご使用なさる場合、インターネットで取得いたします。
　土地登記事項証明書・建物登記事項証明書・公図・地積測量図・建物図面等です。

その他ご相談料

　不動産鑑定評価書・簡易の価格等調査ではなく、具体的に相続による交渉等でお困りになっていたり、有効活用したい場合にどうしたら良いか等時間を基準に報酬をいただく、その他ご相談というメニューもございます。

初回ご相談無料

　各種メニューをご用意いたしておりますが、まず、現在の置かれているご状況をお話いただかないと、ご提案できないので、初回ご相談無料といたしております。
　どうぞお気軽にお問い合わせください。

リンク集

日本不動産鑑定士協会連合会
公益社団法人 愛知県不動産鑑定士協会
不動産情報ライブラリ
資産評価システム研究センター
財産評価基準書｜国税庁
国土交通省
愛知県公式Webサイト
豊田市公式ホームページ
【SUUMO】不動産売買・住宅購入・賃貸情報ならリクルートの不動産ポータルサイト
不動産のことなら【アットホーム】物件探しから住宅情報まで！

不動産特有の権利関係等

借地権・底地等

借地権・底地等に関する権利の特性について

　借地権・底地は、一つの土地について複数の権利が存在する特殊な不動産です。そのため、一般的な土地や建物とは異なる考え方で権利の内容や経済的価値を把握する必要があります。

　借地権とは、土地所有者から土地を借り、その土地上に建物を所有・利用するための権利です。一方、底地とは、借地権が設定されている土地の所有権をいいます。

　借地権が設定されている土地では、土地所有者は自由に土地を使用・処分することが制限され、また借地権者も借地契約の内容や法令に基づく一定の制約を受けます。このため、借地権及び底地は、それぞれ単独の所有権とは異なる経済的価値を有しています。

　借地権・底地の価格や賃料を検討する際には、次のような事項が重要な要素となります。

• 借地契約の種類（普通借地権・定期借地権など）
• 契約期間及び残存期間
• 地代の額及び改定状況
• 契約更新や建替えに関する条件
• 借地権の譲渡・転貸等に関する契約内容
• 地域における借地権取引の慣行
• 土地及び建物の利用状況
• 市場における借地権・底地の需要及び流通性

　また、借地権・底地は、売買、相続、贈与、財産分与、事業承継、同族間・親族間取引、賃料改定、借地条件の変更など、さまざまな場面で価格や権利関係の整理が必要となることがあります。

　このように、借地権・底地は権利関係が複雑であり、契約内容や法的条件、経済的要因、市場性などを総合的に検討することが重要です。そのため、個別の事案に応じて専門的な分析を行い、権利の内容や経済的価値を適切に把握することが求められます。

借地権設定契約における地代と権利金の考え方について

　土地を貸して借地権を設定する場合には、地代と権利金は密接な関係にあります。どちらか一方だけではなく、両者を総合的に考えて契約条件を定めることが重要です。

　一般に、借地権が設定されると、土地所有者は土地の利用や処分について一定の制約を受けます。そのため、その制約に見合う経済的利益をどのような形で確保するかが重要な検討事項となります。

　例えば、借地権設定時に相当の権利金を授受する場合には、その後の地代は一定程度低い水準で設定されることがあります。一方、権利金を授受しない契約では、その代わりに地代によって土地所有者の利益が適切に確保されるよう検討する必要があります。

　地代が市場水準より著しく低廉に設定されると、借地人は通常より有利な経済的利益を受けることとなり、その利益が借地権の経済的価値として形成される場合があります。反対に、土地所有者は、本来得られるべき収益が十分に確保されず、経済的な不利益を受ける可能性があります。

　このため、借地権設定契約を締結する際には、次のような点を総合的に検討することが重要です。

• 権利金を授受するかどうか
• 地代の水準が契約条件に見合っているか
• 契約期間や更新条件
• 土地利用の内容や制約
• 将来の地代改定方法
• 地域の取引慣行や市場動向

　これらの条件は相互に関連しており、いずれか一つだけで契約の適否を判断することはできません。契約締結時には、土地所有者と借地人双方の利益の均衡が図られるよう、契約条件全体を踏まえて検討することが大切です。

　借地契約は、長期間にわたり継続することが多く、一度締結すると契約内容を変更することが容易ではありません。そのため、契約締結前に、権利金と地代のバランスや契約条件の妥当性について十分に検討し、将来の紛争を予防することが望まれます。

賃貸借契約等に当たって授受される一時金について

　土地や建物の賃貸借契約では、毎月支払う賃料とは別に、一時金を授受することがあります。

　これらの一時金は、その経済的な性格によって整理することができ、不動産鑑定実務では、**「賃料の前払い的一時金」「預り金的一時金」「その他の一時金」**の三つに分類して考えると理解しやすくなります。

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1　賃料の前払い的一時金

　賃料の全部又は一部を前払いする経済的性格を有する一時金です。

　契約期間全体を通じて土地や建物を利用する利益に対する対価を、契約締結時に一括して支払うものであり、毎月支払う賃料を補完する役割を果たします。

　代表的なものとして、次のような一時金があります。

• 権利金
• 礼金
• 前払賃料
• 契約内容により賃料の前払的性格を有する保証金等

　権利金や礼金は返還されないことが多く、契約期間中の使用収益の利益に対する対価として支払われることから、不動産鑑定実務では、賃料の前払い的な経済的性格を有する一時金として検討されることがあります。

主な特徴

• 契約締結時に一括して支払う。
• 原則として返還されない。
• 契約期間中の使用収益の利益に対応する性格を有する。
• 賃料水準との関係を考慮して経済的価値を検討することがある。

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2　預り金的一時金

　賃借人の債務を担保するため、貸主が預かる性格を有する一時金です。

　契約終了時には、未払賃料や原状回復費用などを控除した残額が返還されることを予定しています。

　代表例は次のとおりです。

• 敷金
• 保証金
• 預り保証金

主な特徴

• 債務担保を目的とする。
• 契約終了時の返還が予定されている。
• 未払賃料や原状回復費用等に充当されることがある。
• 契約内容により償却条項が設けられる場合がある。

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3　その他の一時金

　賃料の前払いでも預り金でもなく、契約上の特定の法律行為や契約条件の変更などに伴って授受される一時金です。

代表例としては、

• 更新料
• 名義書換料
• 建替承諾料
• 増改築承諾料
• 条件変更承諾料
• 譲渡承諾料

などがあります。

主な特徴

　これらは、貸主の承諾や契約条件の変更などに対する対価として授受されるものであり、賃料や預り金とは異なる性格を有します。

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一時金は契約内容に応じて判断されます

　一時金は、名称だけで法的性質が決まるものではありません。

　契約書の内容、返還の有無、賃料との関係、授受の目的、地域の取引慣行などを総合的に検討し、その経済的・法的性質を判断することが重要です。

　特に、不動産鑑定評価や賃料評価においては、一時金が賃料水準に与える影響を適切に把握することが重要であり、その経済的性格を十分に分析したうえで評価を行うことが求められます。

不動産鑑定評価手法等

土地の手法

取引事例比較法

　取引事例比較法の特徴は、次の4点に整理できます。

• 市場で実際に成立した取引価格を基礎とする。
• 事情補正・時点修正を行う。
• 地域要因及び個別的要因を比較して価格を求める。
• 市場性を有する不動産の評価に最も適した基本的手法である。

収益還元法（土地残余法）

　土地残余法は、次の流れで価格を求めます。

1. 最有効使用を前提とした土地・建物一体の純収益を把握する。
2. 建物に帰属する純収益（建物への投下資本に対応する収益）を控除する。
3. 残余を土地に帰属する純収益とする。
4. 土地還元利回りで還元し、土地価格を求める。

開発法

　開発法は、概ね次の手順で価格を求めます。

1. 開発後の最有効使用を想定する。
2. 開発後の総販売価格（総収益）を査定する。
3. 開発に必要な費用を算定する。
   • 造成費
   • 建築費（必要な場合）
   • 設計監理費
   • 販売費
   • 一般管理費
   • 租税公課
   • 資金調達費
   • 適正な事業利益
4. 総販売価格から開発費用等を控除し、開発前の土地価格を求める。

土地・建物の手法

原価法

　原価法では、概ね次の手順で価格を求めます。

1. 土地価格を査定する（通常は取引事例比較法等による。）
2. 建物の再調達原価を算定する。
3. 建物の減価修正を行う。
   • 物理的減価
   • 機能的減価
   • 経済的減価
4. 土地価格と建物価格を合算し、積算価格を求める。

収益還元法

　収益還元法では、一般に次の手順で価格を求めます。

1. 対象不動産の最有効使用を判定する。
2. 将来得られる総収益を査定する。
3. 運営費等を控除して純収益を算定する。
4. 還元利回り又は割引率を査定する。
5. 純収益（及び復帰価格）を現在価値に還元し、収益価格を求める。

区分所有建物及びその敷地（マンション）の手法

原価法

　区分所有建物では、一般的に次の手順で積算価格を求めます。

1. 敷地価格を査定する。
2. 建物全体の再調達原価を算定する。
3. 建物全体について減価修正を行う。
4. 対象住戸の専有部分及び共用部分の持分を反映する。
5. 敷地利用権（共有持分）の価値を加味し、積算価格を求める。

取引事例比較法

　取引事例比較法では、一般に次の手順で価格を求めます。

1. 類似する区分所有建物の取引事例を収集・選択する。
2. 事情補正及び時点修正を行う。
3. 地域要因を比較する。
4. 個別的要因を比較する。
5. 比準価格を試算する。

収益還元法

　収益還元法では、一般に次の手順で収益価格を求めます。

1. 最有効使用を前提に賃料水準を査定する。
2. 総収益を算定する。
3. 管理費、修繕費、公租公課等を控除し純収益を算定する。
4. 還元利回り又は割引率を査定する。
5. 純収益（及び復帰価格）を現在価値に還元し、収益価格を求める。

不動産鑑定・簡易の価格等調査・その他相談等

同族間・親族間・関連会社間の不動産取引・賃貸借に関するご相談について

　同族間・親族間・関連会社間で不動産を売買したり、賃貸借契約を締結したりする場合には、第三者間の取引とは異なり、取引価格や賃料が当事者の意思によって自由に決められることがあります。

　しかし、税務上は、その取引価格や賃料が市場の実勢から著しく乖離している場合、適正な時価や適正賃料を基準として課税関係が判断されることがあります。その結果、取引内容によっては、贈与税、所得税、法人税その他の税務上の問題が生じる可能性があります。

　このようなケースでは、不動産鑑定士が不動産鑑定評価基準に基づいて適正な価格又は賃料を判定することにより、取引条件の合理性を客観的に検討することができます。また、売買や賃貸借の契約締結前に適正価格・適正賃料を確認しておくことで、当事者間の認識の違いや将来の紛争を未然に防ぐことにも役立ちます。

　当事務所では、次のようなご相談に対応しております。

• 親族間で不動産を売買する場合の適正価格の検討
• 同族会社と役員・株主との間で行う売買価格の検討
• 関連会社間における不動産売買価格の検討
• 親族間・同族会社間の適正賃料の検討
• 事業承継や相続に伴う不動産の価格・賃料の検討
• 税務上の説明資料や客観的な価格資料の作成

　不動産鑑定評価書は、不動産鑑定評価基準に基づき、不動産鑑定士が中立・公正な立場から価格又は賃料を判定する公的な専門資料です。取引の合理性を客観的に示す資料の一つとして、税務対応や関係者への説明資料として活用されることがあります。

　「この価格で売買して問題ないだろうか」「親族間の賃料設定は適正だろうか」「税務上のリスクをできるだけ抑えたい」とお考えの方は、契約締結前にぜひご相談ください。

※不動産鑑定評価書は、個別事案における適正な価格又は賃料を専門的見地から判定するものであり、税務当局の課税判断を保証するものではありません。具体的な税務上の取扱いについては、税理士等の専門家と連携しながら対応することをお勧めします。

現物出資・減損会計・賃貸等不動産の開示に関する不動産鑑定のご案内

　企業が保有する不動産は、売買だけでなく、現物出資、企業再編、減損会計、賃貸等不動産の時価開示など、さまざまな会計・財務上の場面で適正な価格の把握が求められることがあります。

　このような場合には、不動産鑑定士による不動産鑑定評価を活用することで、市場性や収益性などを踏まえた客観的な価格を専門的な見地から把握することができます。

　例えば、次のようなケースでご利用いただいております。

• 現物出資を行う際の不動産の適正価格の把握
• 企業再編、組織再編、M&A等に伴う不動産価格の検討
• 固定資産の減損会計における回収可能価額の検討資料
• 賃貸等不動産の時価開示における参考資料
• 保有不動産の時価把握や資産価値の見直し
• 金融機関、監査法人、株主等への説明資料としての活用

　不動産鑑定評価書は、不動産鑑定評価基準に基づき、不動産鑑定士が中立・公正な立場から作成する専門資料です。会計・財務上の判断に必要な客観的資料の一つとして活用され、経営判断の透明性や説明責任の向上にも役立ちます。

　また、当事務所では、ご依頼の目的を丁寧にお伺いし、必要に応じて公認会計士、税理士、弁護士などの専門家と連携しながら、目的に応じた不動産鑑定評価をご提案いたします。

　「現物出資を予定している」「減損会計への対応が必要になった」「賃貸等不動産の時価を把握したい」など、不動産の評価についてお困りの際は、お気軽にご相談ください。

※不動産鑑定評価は、会計基準や関係法令に基づく判断に用いられる参考資料の一つです。最終的な会計処理や開示方法については、適用される会計基準や監査上の要請等を踏まえ、公認会計士等の専門家とご確認ください。

少額の賃料改定に関するご相談について

　賃料改定では、「現在の賃料は適正なのか」「貸主・借主から賃料の増額（減額）を求められたが、どのように対応すればよいかわからない」といったご相談を多くいただきます。

　一方で、賃料の改定額が比較的少額の案件では、不動産鑑定評価書を作成すると、その費用が改定額に対して大きな負担となる場合があります。

　このような場合には、不動産鑑定評価を実施せず、不動産鑑定評価基準や不動産鑑定実務の考え方に基づき、賃料改定の基本的な考え方、市場賃料との比較方法、賃料形成要因などについて、分かりやすくご説明いたします。

　また、対象不動産の個別事情を踏まえ、賃料改定の考え方や交渉のポイントを整理した説明資料を作成し、貸主・借主双方の任意交渉に活用できる資料をご提供いたします。

　「まずは現在の賃料が適正か知りたい」「鑑定評価までは必要ないが、専門家の意見を参考にしたい」「円満な話し合いに向けた資料が欲しい」とお考えの方は、お気軽にご相談ください。

※本サービスは、不動産鑑定評価書の作成に代わるものではなく、賃料改定に関する説明資料の作成及び専門的な助言を行うものです。必要に応じて、不動産鑑定評価や弁護士等の専門家との連携についてもご案内いたします。

少額の立退料に関するご相談について

　立退料をめぐるトラブルでは、「提示された金額が適正なのかわからない」「もう少し交渉できるのではないか」とお悩みになる方が少なくありません。

　一方で、立退料が比較的少額の案件では、不動産鑑定評価書を作成すると、その費用が立退料に対して大きな負担となる場合があります。

　このような場合には、不動産鑑定評価を実施せず、不動産鑑定評価基準や不動産鑑定実務の考え方に基づき、借家権価格、移転費用その他立退料を構成する要素について、分かりやすくご説明いたします。

　また、個別の事情を踏まえ、立退料の考え方や交渉のポイントを整理した説明資料を作成し、相手方との任意交渉に活用できる資料をご提供いたします。

　「まずは適正な立退料の考え方を知りたい」「鑑定評価までは必要ないが専門家の意見を参考にしたい」という方は、お気軽にご相談ください。

※本サービスは、不動産鑑定評価書の作成に代わるものではなく、交渉に役立つ資料の作成及び専門的な助言を行うものです。必要に応じて、不動産鑑定評価や弁護士等の専門家との連携についてもご案内いたします。

継続賃料の改定に関するご相談について（ご注意ください）

　賃料の増額・減額交渉において、「価格調査書」や「賃料調査書」が提示されることがあります。しかし、提示された資料が新規賃料を前提として作成されたものである場合、継続賃料の改定交渉にそのまま用いることは適切ではない場合があります。

　継続賃料の改定は、現在の賃貸借契約を前提として行われるものであり、新規に賃貸借契約を締結する場合の賃料（新規賃料）とは、価格形成の考え方や評価方法が異なります。

　そのため、新規賃料水準を基礎とした価格調査書等のみを根拠として大幅な賃料増額（又は減額）を求められた場合には、その内容が継続賃料の評価手法に照らして適切であるかを十分に確認することが重要です。

　当事務所では、不動産鑑定評価基準及び不動産鑑定実務に基づき、継続賃料と新規賃料の違い、賃料改定の考え方、並びに提示資料の妥当性について分かりやすくご説明いたします。また、比較的少額の案件については、不動産鑑定評価を実施せず、継続賃料の考え方や交渉のポイントを整理した説明資料を作成し、円満な話し合いに向けた任意交渉を支援いたします。

　「提示された資料が継続賃料の検討に適したものか知りたい」「大幅な賃料改定を求められて困っている」「鑑定評価までは必要ないが、専門家の意見を参考にしたい」という方は、お気軽にご相談ください。

※本サービスは、不動産鑑定評価書の作成に代わるものではなく、継続賃料に関する説明資料の作成及び専門的な助言を行うものです。必要に応じて、不動産鑑定評価や弁護士等の専門家との連携についてもご案内いたします。